5.7 變更合同籌劃房產稅

案例背景

甲公司有一處空置的辦公樓擬對外出租，與乙公司簽訂了房屋租賃合同，約定該辦公樓每年不含稅租金為1000萬元；另外，甲公司對于該處辦公樓需要每年向丙公司支付200萬元（不含增值稅）物業管理費，丙公司向甲公司提供增值稅專用發票用于抵扣。

問題：如何合理降低甲公司稅負？

案例分析

甲公司將辦公樓對外出租，應按“不動產租賃”繳納增值稅，稅率為9%。

甲公司應繳納增值稅=1000×9%-200×6%=78（萬元）

甲公司應繳納附加稅=78×（7%＋3%＋2%）=9.36（萬元）

甲公司將辦公樓對外出租，應從租計征房產稅，稅率為12%。

甲公司應繳納房產稅=1000×12%=120（萬元）

甲公司將辦公樓對外出租，簽訂的租賃合同應按“租賃合同”繳納印花稅，稅率為1‰。

甲公司應繳納印花稅=1000×1‰=1（萬元）

甲公司合計繳納稅金=78＋9.36＋120＋1=208.36（萬元）

籌劃方案

甲公司和乙公司簽訂辦公樓租賃合同時，可以將合同約定改為：辦公樓每年不含稅租金為800萬元，另支付丙公司物業管理費200萬元（不含增值稅），由甲公司代為收取。物業管理費不需要作為印花稅和房產稅的計稅依據。

甲公司應繳納增值稅=800×9%=72（萬元）

甲公司應繳納附加稅=72×（7%＋3%＋2%）=8.64（萬元）

甲公司應繳納房產稅=800×12%=96（萬元）

甲公司應繳納印花稅=800×1‰=0.8（萬元）

甲公司合計繳納稅金=72＋8.64＋96＋0.8=177.44（萬元）

甲公司節稅=208.36-177.44=30.92（萬元）

法律依據

（1）根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

（2）根據《中華人民共和國印花稅法》，租賃合同按租金的1‰繳納印花稅。

案例總結

通過合同中不同的約定方式，將可以不計入計稅依據的收入分開列示，以降低各項稅款的計稅依據，從而達到節稅的目的。