5.4 利用利息支出進行籌劃

案例背景

A房地產開發公司開發的項目在籌建時取得土地使用權的金額為7800萬元，為開發土地、新建房屋和配套設施花費的開發成本為50000萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤的利息支出為3080萬元，不超過銀行同期同類貸款利率。

問題：如何合理降低土地增值稅稅負？

案例分析

如果不能提供金融機構的證明，則關于房地產開發費用的最高扣除金額如下：（取得土地使用權的金額＋開發成本）×10%=（7800＋50 000）×10%=5780（萬元）

籌劃方案

房地產開發企業在項目開發時，由于項目資金需求大，因此涉及的利息支出是進行稅務籌劃的重要節點。

這兩種扣除方式為企業進行稅務籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所能扣除費用的不同決定具體采用哪種扣除方法。

如果能夠提供金融機構的證明，則關于房地產開發費用的最高扣除金額如下：（取得土地使用權的金額＋開發成本）×5%＋利息支出=（7800＋50 000）×5%＋3080=5970（萬元）

扣除項目增加金額=5970-5780=190（萬元）

可見，扣除項目中的開發費用越高，企業負擔的土地增值稅稅負就越低。所以，企業可以選擇提供金融機構證明。

法律依據

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

案例總結

企業判斷是否需要提供金融機構證明，關鍵在于能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例：如果超過5%，則提供證明比較有利；如果不超過5%，則不提供證明比較有利。