3.9 出租辦公樓的租價要含水電費嗎

案例背景

甲公司為增值稅一般納稅人，2021年3月，該公司將1000平方米的辦公樓出租給乙公司，該辦公樓是甲公司在2015年取得的。“營改增”后，房屋出租屬于增值稅的應稅行為，同時涉及水電等費用的處理問題。目前，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定租金為每月每平方米160元（含水電費）每月供水的水量為1500噸，水的購進價格為每噸1.28元每月供電7000度，電的購進價格為每度0.45元。購進的水電均可取得增值稅專用發票。

問題：水電和房屋如何核算有利于減輕增值稅負擔？

案例分析

甲公司的辦公樓取得于全面“營改增”前，出租可以采用簡易計稅的方式。

租賃行為應納增值稅=160 000×5%=8 000（元）

甲公司銷售水電不單獨計價，且采用了簡易計稅的方法，購入的水電進項稅額不得抵扣，需作進項稅額轉出。

購進水電對應的增值稅=1500×1.28×11%+7000×0.45×13%=620.7（元）

增值稅合計=8000+620.7=8620.7（元）

籌劃方案

由于水電費占銷售額的比重較小，因此可以考慮將銷售水電與租賃辦公樓分開核算，即甲公司與乙公司簽訂水電銷售合同和辦公樓租賃合同，分別核算水電收入和租賃收入。水電價格參照市場價確認水每噸1.8元，電每度0.7元辦公樓租賃價格定為每月每平方米154元。當月取得租金收入共計154 000 元，水費收入為2700元，電費收入為4900元。

租賃辦公樓采用簡易計稅方法：

增值稅合計=154000×5%+2700×11%+4900×13%-620.7=8013.3（元）

節稅金額=8620.7-8013.3=607.4（元）

法律依據

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

案例總結

雖然全面“營改增”已經過去一段時間，但是很多“老項目”的存在使得不同計稅方式的選擇對增值稅產生較大影響。納稅人在遇到諸如此類的問題時，要根據自身情況進行測算，找到有利的計稅方式。