一、開發(fā)環(huán)節(jié)常見涉稅風險
案例：A房地產企業(yè)共開發(fā)了3個房地產項目，在項目竣工結轉開發(fā)產品時，企業(yè)對部分未取得發(fā)票的應付工程款作了預提處理。預提的費用包括土地征用費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費及公共配套設施費，3個項目合計預提金額約5億元，對應合同總金額約46億元。具體分析：這個案例中我們需要關注的風險點主要有二，分別是超限額列支預提費用和超范圍列支預提費用。房地產企業(yè)應注意稅收法規(guī)規(guī)定的預提比例上限，對于出包工程而言，發(fā)票不足金額預提費用不能超過出包合同總金額的10%；同時也要注意在政策允許的費用范圍內預提，只有出包工程、公共配套設施、報批報建費用和物業(yè)完善費用才可預提，切勿超范圍列支預提費用。風險點二：甲供工程業(yè)務重復扣除“甲供材料”案例：B房地產企業(yè)與施工企業(yè)簽訂一份“甲供材”建筑施工合同，約定：合同金額為1000萬元（含B企業(yè)購買提供給施工企業(yè)施工材料），增值稅金額為90萬元。工程竣工，決算價為1090萬元，“甲供材”金額為200萬元。另外，B企業(yè)向材料供應商采購材料200萬元，收到13%的增值稅進項發(fā)票，B企業(yè)計入“開發(fā)成本”科目的成本金額是1200萬元。具體分析：企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在材料供應商提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。因此，在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下，房地產企業(yè)與施工企業(yè)在工程結算時，建議盡可能采用“差額結算法”，即將甲供材金額不計入工程結算價和施工企業(yè)的銷售額中，從而避免重復列支開發(fā)成本的稅務風險。案例：C房地產企業(yè)委托某房地產經紀有限公司，開展商品房銷售代理及現(xiàn)場手續(xù)辦理等業(yè)務，雙方約定根據(jù)委托代辦完成進度計算代理費。當年，C房地產企業(yè)計提委托銷售代理費390萬元，計入“銷售費用”科目，并在企業(yè)所得稅前全額扣除。但該筆款項當年并未實際支付，也未取得任何合法有效憑證，產生了違規(guī)稅前扣除的涉稅風險。具體分析：是否能取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務交易時需注意上游供貨商或服務提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經濟業(yè)務一致、是否為作廢發(fā)票等。案例：D房地產開發(fā)企業(yè)經稅務機關提醒后發(fā)現(xiàn)，2020年“財務費用”科目數(shù)據(jù)為170萬元，其中110萬元為工程貸款產生的利息，該筆工程貸款資金用于建設甲項目，符合資本化條件，但該筆貸款發(fā)生的相關利息卻被財務人員記入了“財務費用”科目，而未進行資本化處理。具體分析：企業(yè)發(fā)生的借款費用，符合資本化條件的，必須進行資本化處理；不符合資本化條件的，才可作為期間費用在所得稅稅前扣除。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產品借入資金發(fā)生的借款費用，應準確劃分成本對象，嚴格遵守會計準則和稅法的規(guī)定，精確計算資本化的金額，才能管控好稅務風險。案例：E房地產企業(yè)購買服裝、雨傘等作為禮品贈送給客戶，并將該筆支出計入期間費用科目，申報企業(yè)所得稅前全額扣除。具體分析：外購禮品贈送客戶應作視同銷售處理，并且禮品贈送支出不得超限額扣除。就增值稅而言，視同銷售貨物行為無銷售額的，依次按當月同類貨物的平均銷售價格、最近時期同類貨物的平均銷售價格、組成計稅價格的順序確定；就企業(yè)所得稅而言，除另有規(guī)定外，應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。例子中，該房地產企業(yè)的禮品贈送支出屬于業(yè)務招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業(yè)收入的5‰ 。案例：F房地產企業(yè)本月預收房款8000萬元，簽訂購房合同金額2.38億元（其中含合同約定分期付款當月應收而未收到的房款800萬元）。次月申報期內，財務人員僅將預收房款8000萬元確認收入并申報了企業(yè)所得稅，合同約定分期付款當月應收未收房款800萬元未確認銷售收入，產生涉稅風險。具體分析：房地產企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。其中，采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。第七個風險點讓我們聚焦租金收入未按照規(guī)定納稅申報。給大家舉一個典型案例：某房地產企業(yè)的項目已竣工備案，由于低層房屋靠近商圈且尚未出售，便將未出售房屋、車位暫時出租，但卻沒有將相關租金收入進行納稅申報，產生涉稅風險。所以，房地產企業(yè)若將未出售的房屋、車位以及商鋪進行出租，取得的租金收入可別忘了要按照規(guī)定進行納稅申報。風險點八：直接引用增值稅預繳計稅依據(jù)作為土地增值稅預繳計稅依據(jù)接下來我們關注的風險點是“直接引用增值稅預繳計稅依據(jù)作為土地增值稅預繳計稅依據(jù)”。稅務人員在風險審查過程中時有發(fā)現(xiàn)，部分房地產企業(yè)直接引用增值稅預繳的計稅依據(jù)作為土地增值稅預繳的計稅依據(jù)，導致少預繳土地增值稅的情況發(fā)生。對于房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)房地產項目的情況，可以選擇按預收賬款全額預繳土地增值稅，或者按照國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定口徑，按照“土地增值稅預繳稅額=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率”口徑預繳土地增值稅，而不得直接參照增值稅預繳口徑。第九個風險點讓我們聚焦利息費用重復扣除導致少繳納土地增值稅的風險。比方說某房地產企業(yè)某項目取得土地使用權成本為5000萬元，房地產開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務費用—利息支出”20萬元，發(fā)生的利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明。清算時，該企業(yè)未將平常會計核算計入房地產開發(fā)成本的利息支出調整至財務費用中計算扣除，導致利息費用重復扣除。所以，需要提醒房地產開發(fā)企業(yè)：已經計入開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。風險點十：土地增值稅清算環(huán)節(jié)的其他提醒接下來我們關注的風險點，是土地增值稅清算環(huán)節(jié)違規(guī)扣除不能辦理權屬轉移登記手續(xù)的人防車位建筑安裝成本。舉個例子：某房地產開發(fā)企業(yè)拍得一塊國有土地使用權，項目中有別墅建筑，也有高層建筑，高層建筑下均有地下車位，車位不計容不能辦理產權證。土地增值稅清算時，該企業(yè)將地下人防車位與別墅、高層建筑一并進行土地成本的分攤和扣除，導致涉稅風險產生。要注意：根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》，不能辦理權屬轉移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本應按照建筑面積比例在不含室內（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。風險點十一：未按開發(fā)項目正確分攤拆遷補償（安置）房成本第十一個風險點讓我們聚焦未按開發(fā)項目正確分攤拆遷補償（安置）房成本。給大家舉一個典型案例：某房地產開發(fā)公司一次性征地10萬平方米，計劃在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為200萬平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為1萬平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為20萬平方米，已銷售19萬平方米，其中30套商品房用于補償被拆遷戶，市場價值600萬元。該公司在土地增值稅清算時，將以實物方式支付的拆遷補償費全部在第一期開發(fā)項目中扣除。我們不難發(fā)現(xiàn)，多個開發(fā)項目共同發(fā)生的土地及拆遷補償成本，如果沒有按照開發(fā)項目正確分攤，就會導致先開發(fā)的項目少繳納土地增值稅，產生涉稅風險。所以房地產企業(yè)要留心：開發(fā)項目有多個，按項分攤要記得。土地增值稅是以開發(fā)項目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費用不得相互抵減，因此，對于屬于多個清算單位發(fā)生的共同成本費用，要在各清算單位之間進行合理分配或分攤。清算時分項分期的普通住宅劃分不正確，也是不容忽視的風險點，打個比方：某房地產開發(fā)公司認為其開發(fā)的房地產項目是針對住房剛需群體的居住用住宅，建筑面積都在144平方米以下，便簡單地將該項目認定為普通住宅，產生土地增值稅計算不準確的風險。我們需要知道：劃分普通住宅不能僅憑建筑面積這一個條件，而是須同時滿足容積率、銷售價格和建筑面積三個條件。根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》〔粵府辦[2005]56號〕規(guī)定，享受優(yōu)惠政策普通住房的標準為：②單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。
